Superbonus condomìni minimi: spetta con successivo accorpamento immobili?

Le Entrate chiariscono il caso di applicabilità del Superbonus per interventi effettuati su due unità abitative, costituenti un "condominio minimo", che al termine dei lavori di demolizione e ricostruzione saranno accorpate.

La Risposta a interpello n 40 del 21 gennaio chiarisce che, considerato che all'inizio dei lavori l'edificio è costituito in condominio "minimo" nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalle norme, la detrazione spetta, sia pure con diverse aliquote (come previste dalla recente legge di bilancio 2022) per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. 

In particolare l'agenzia specifica che come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi "trainanti" e "trainati" elencati nell'articolo 119 del decreto Rilancio , nel periodo di vigenza dell'agevolazione ivi indicato, indipendentemente dalla data di avvio e di ultimazione degli interventi cui le spese si riferiscono. Va, peraltro, precisato che, ai fini dell'applicazione della detrazione in questione è necessario che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente completati. Tale condizione sarà verificata dall'Amministrazione finanziaria in sede di controllo.

L'Istante ha firmato insieme con la moglie un contratto preliminare per l'acquisto di due unità immobiliari in categoria A/4 facenti parte di un unico edificio che saranno di proprietà una dell'Istante e una del coniuge costituendo un cd. "condominio minimo". 

L'edificio sarà oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione al termine dei quali le due unità immobiliari saranno accorpate con conseguente fusione catastale. 

Trattandosi di interventi per i quali spetta la detrazione di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus), l'Istante chiede se: 

• può fruire del citato Superbonus per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022, atteso che l'intervento sarà effettuato da un condominio e che solo al termine dei lavori di demolizione e ricostruzione le due unità immobiliari saranno accorpate; 
• i pagamenti effettuati entro gli attuali termini di scadenza dell'agevolazione diano diritto al Superbonus anche qualora i lavori termineranno successivamente a tali termini.

Le Entrate ricordano che la recente legge di Bilancio 2022 ha sostituito il comma 8-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio il quale prevede termini differenziati di scadenza del beneficio fiscale in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse al Superbonus. 

In particolare, il citato comma 8-bis attualmente stabilisce che, nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio il Superbonus spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione.

La detrazione, infatti, è pari:

• al 110 per cento delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, 
• al 70 per cento di quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024 
• al 65 per cento di quelle sostenute nel 2025. 

La circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) ha chiarito che anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi. 

Tale criterio si applica non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite temporale di vigenza dell'agevolazione. 

Pertanto, per tutti i motivi su elencati la detrazione spetta, sia pure con le diverse aliquote sopra indicate, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 e il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi "trainanti" e "trainati" elencati nell'articolo 119 del decreto Rilancio, nel periodo di vigenza dell'agevolazione ivi indicato, indipendentemente dalla data di avvio e di ultimazione degli interventi cui le spese si riferiscono. Va, peraltro, precisato che, ai fini dell'applicazione della detrazione in questione è necessario che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente completati. Tale condizione sarà verificata dall'Amministrazione finanziaria in sede di controllo.