Acquisto prima casa e IVA

L'agevolazione prima casa è disciplinata in campo IVA, dal n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72 che rinvia integralmente alle condizioni individuate dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86.
In presenza delle condizioni agevolative di prima casa, gli atti di trasferimento a titolo oneroso traslativi della proprietà o di diritti reali immobiliari imponibili ad IVA scontano tale imposta con l'aliquota del 4%, l'imposta di registro fissa di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna.
Si tenga presente che l'agevolazione prima casa può essere richiesta solo da persone fisiche: è escluso che essa possa trovare applicazione a persone giuridiche.
Quindi, ad esempio, non gode del beneficio l'acquisto di un'abitazione da parte di una società semplice, neppure se l'immobile viene, poi, dato in godimento al socio ed in capo ad esso sussistono le condizioni di prima casa.
L'agevolazione trova applicazione in campo IVA, alle cessioni di beni, come definite dall'art. 2 del D.P.R. n. 633/72 (nonché ex n. 39 della Tabella A, parte II, allegata al DPR 633/72, alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati "Tupini" di cui all'art. 13 della L. 408/49 effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di "prima casa"), nonché agli acconti relativi a contratti definitivi che risulteranno imponibili ad IVA, rendendo al preliminare le dichiarazioni agevolative riferite al momento del trasferimento.
Il regime di favore può trovare applicazione solo quando l’oggetto del trasferimento sia una "casa di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9".
Non ha più rilievo in campo IVA dal 13.12.2014, la classificazione dell'immobile come non di lusso, ai sensi del DM 2.8.69 (per un approfondimento al riguardo si veda la C.M. n. 2/E del 2014).
L'agevolazione trova applicazione anche agli immobili in costruzione, ma, secondo la riposta dell’Agenzia Entrate n. 357 del 30.8.2019, non alle unità immobiliari "collabenti" classificate catastalmente F/2 che l'acquirente intenda ristrutturare.
Vediamo ora le condizioni per poter beneficiare dell’aliquota agevolata. La nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, richiede, per l'applicazione dell'agevolazione prima casa, la sussistenza di alcune specifiche condizioni. In particolare, è necessario che:
  • l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività  ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
  • nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
  • che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa". Questa ultima condizione, a partire dall'1.1.2016, può non essere soddisfatta al momento dell'atto, purché l'acquirente alieni la "vecchia" prima casa entro 1 anno dal "nuovo" acquisto agevolato.

La nota II-bis precisa che, in caso di cessioni soggette ad IVA, le dichiarazioni richieste per l'applicazione dell'agevolazione, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo (contratto definitivo), possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.